最近几天最火爆的消息要属11月11日出来的银发2022 （254）号文件了。也就是传说中的救房地产的16条。
这个文件里的条款都是关于房地产融资的。
比如债务逾期的可以延期，个人贷款还不上的也可以延期，且不纳入征信。
之前国家不是搞了1万亿保交楼吗，央行牵头给2000亿，让四大行也每个给2000亿作为纾困基金，让开发商把房子建好给居民。
结果银行也不傻，就是不给开发商放款，因为放款后开发商还不上银行要兜底，放款的负责人有大麻烦。
这会没问题了，16条里明确表示了，如果是正常给贷款，还不上负责人免责。
还有就是稳定开发贷款投放，对国企民企一视同仁。
之前是三条红线，不给开发商贷款，现在又开放了。开发商只要能贷到款，把房子建好，开发商就稳住了。开发商稳住了房价也就稳住了。大不了就是以后不建房子了慢慢卖。现在虽然行情不好，现房销售每个月还是能卖出一些的，保持公司基本运作绝对没问题。
具体的房地产金融16条网上有很多解读，大家可以自己去看一下。
我作为一个房地产行业从业近20年的一线人员，说说我自己的判断，给大家做个参考。
16条出来以前，网上一片唱跌的声音。16条出来以后，这个声音立刻就少了很多。最多的也是模棱两可的回答。
所以就这一点看，可以了解到16条的威力有多大。大到网上那些见风使舵，尤其喜欢说网友喜欢听，不管事实真相的网红都犹豫不决了。
我在8月份的时候发过一个朋友圈，是这样的。
我说第一波救市是失败了，但别慌，很快就会有第二波和第三波救市。没有哪个国家会让房地产崩溃。尤其是在总体的需求还在的时候。
在往前还写了2022年之后如果开发商大量倒闭我们能买到便宜的房子吗。答案是不会的文章，也是在今日头条和微信公众号都发了的。
一个很基本的常识就是，如果开发商大量倒闭，房子的开发数量一定时间内大概率是急剧减少。房子的开发数量急剧减少，但总体的需求基本还在的时候，只要到了一个临界点，房价一定还会上涨。
很多人会说我们人口都要负增长了，没有人房价还怎么涨。
说这话的人基本都是听风就是雨，没有一点思考能力的。你只要到网上去翻翻数据就知道，我们中国的城市化进程还只有65%不到。二三线城市的城市化率很多还在50%左右。距离发达国家最低的标准70%都还有一段距离，怎么可能就没有需求了。
而且就是城市进程到了70%。还有小城市的人口不断往大城市汇集的一个过程，也就是越大的城市在以后需求越旺盛的发展阶段。怎么就没需求了。
未来真正会让房地产没需求的，最先也是村镇的房地产，然后再是县城，再然后是没什么资源的三线四线城市。这个过程没有个二三十年根本走不完。
而且这次疫情发达国家，比如美国、韩国这些城市化进程达到80%以上的国家房地产还来了次暴涨。 城市化进程都到80%的国家需求依旧还在，我们城市化还只在60%的情况下，居然就有人说需求没有了，你这不是在搞笑不。
虽然今年因为之前印钞印得太多，导致通货膨胀严重，然后美国开始加息，又导致全球房价开始暴跌。但从这点也可以看到，印钞对房价的影响还是很大的。
而我们的情况现在正好相反，首先我们也持续放水有两年多了。具体印了多少钱我没去做统计，到网上查了一下，网上的说法是前所未有的货币宽松是史无前例的，而且这会我们还在降息。
印钞，加总体的需求还在，加降息。
现在只要市面上在售的房源不断减少到一个临界值，房地产的价格就会重新涨起来。
这个临界值是多久，我给个思路大家做个参考。
现在基本上所有城市的房地产在售库存都在2年左右，好的只有几个月，差的可能四五年，但大多都在两年左右。
目前的房地产市场行情是这样的，期房现在压根就没什么人买，尤其是位置不怎么好的期房。所以近一两年，新开工的新房一定屈指可数。
因为期房没人买，且开发商目前大多没钱，所以在市场没有彻底好转之前，入场的开发商绝对是寥寥无几的。
这里有两个方面的原因，一个是目前绝大部分的开发商都没钱，其次就是有钱的开发商要一次性拿钱出来吧房子建成现房在卖的超级土豪基本就是没有的。
客户不买期房的结果是新入市的房子在不断减少。客户只买现房，市面上的现房也在不断减少。一边是没有新增房源，一边是现有房源不断减少。
最终的结局就是在一到两年样子的某个结点，市场的销售需求会远大于目前市场上的在售楼盘。
需求远大于供给，销售价格就会上调，房地产市场会迎来一波新的发展。
但前提是现在的房企要能活到那个时候。
金融救市的16条虽然威力强大，但他也只会就能救的项目。而不是所有的开发商都救。银行也不是傻子，真的放出去的钱收不回来，负责的人是免责了，但债务不会平白无故的消除。
那些资不抵债，重复质押的地产公司我估计是撑不过这一轮了。
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